Recorde imobiliário no DF esconde dois mercados que não se falam: o milhão do Noroeste e o MCMV de Ceilândia

Sábado de manhã. Stand de vendas no Noroeste. O cheiro de café expresso se mistura com o perfume cítrico do difusor posicionado na maquete iluminada. Um casal de auditores da Receita Federal — ela de tênis branco, ele com a criança no colo — assina a proposta de um três-quartos de 112 metros quadrados por R$ 1,38 milhão, um valor que reflete a valorização dos imóveis no DF. A corretora oferece champanhe. A varanda gourmet tem vista para o Parque Burle Marx. O financiamento sairá por crédito consignado a 8,9% ao ano.

No mesmo sábado, 28 quilômetros a oeste, Cláudia Ribeiro, 34 anos, auxiliar de cozinha, espera numa fila de 40 pessoas na Codhab em Samambaia. Carrega uma pasta — comprovante de renda de R$ 2.100, certidão dos filhos, extrato com saldo de R$ 312. O apartamento que quer financiar pelo Minha Casa Minha Vida tem 45 metros quadrados, piso cerâmico frio e custa R$ 210 mil, um valor que se insere na crescente valorização do mercado imobiliário do Distrito Federal. A parcela vai comprometer 28% da renda por 35 anos. "Meu filho mais velho vai ter 41 quando eu terminar de pagar", ela repete, alisando o papel amassado.

Os dois entraram na mesma estatística. Brasília bateu recorde de vendas no primeiro trimestre de 2026 — o maior volume de transações dos últimos dez anos, segundo Secovi-DF e Ademi-DF. Agora perceba o que o número esconde: o recorde é uma miragem. Vista de longe, parece um lago. De perto, é areia, especialmente diante de desafios urbanos como o elevado número de veículos que circulam no DF.

O mercado de cima: varanda gourmet e crédito consignado

O Noroeste consolidou-se como o bairro mais caro do Plano Piloto fora do Lago Sul — metro quadrado médio acima de R$ 14 mil (FipeZap). Quem compra: servidores federais de carreira com renda bruta acima de R$ 25 mil e acesso a consignado com taxas que o mercado privado não oferece. Os lançamentos vendem com velocidade que desafia a Selic a 14,25%. Tíquete médio entre R$ 1,1 milhão e R$ 1,6 milhão.

A valorização desde os primeiros prédios superou 120% em termos reais — quem comprou na planta em 2012 por R$ 500 mil tem hoje um apartamento de R$ 1,3 milhão. Cada lançamento novo estabelece novo piso, e o piso só sobe. O Sudoeste estabilizou em R$ 12 mil o metro quadrado. Quem não consegue Noroeste vai para o Sudoeste; quem não consegue Sudoeste, para a Asa Norte; quem não consegue Asa Norte sai do Plano Piloto. A fila indiana da gentrificação empurra cada degrau para mais longe do centro.

O mercado de baixo: o sonho de 45 metros quadrados

Do outro lado da EPTG, o recorde tem outra textura — mais áspera, mais quente sob o sol de Samambaia. O Minha Casa Minha Vida abriu uma torneira de crédito para famílias com renda de até R$ 4.400: subsídios de até R$ 55 mil, juros a partir de 4% ao ano, prazo de 35 anos. Em Ceilândia e Samambaia, loteamentos inteiros nasceram no último ano — apartamentos de dois quartos, 43 a 50 metros quadrados, entre R$ 190 mil e R$ 230 mil. A fila de inscrição ultrapassa 120 mil famílias.

Essas famílias não estão "aproveitando o boom". Estão tentando sair do aluguel, que em Ceilândia subiu 9,3% em doze meses — mais que a inflação, mais que o reajuste do mínimo. Os empreendimentos seguem um padrão de carimbo: torres de cinco andares sem elevador, playground de concreto, acabamento mínimo. As áreas comuns deterioram em dois anos porque a taxa de R$ 200 já pesa em quem ganha dois salários mínimos. O paradoxo: em 2023, um dois-quartos do MCMV em Samambaia custava R$ 165 mil; em 2026, R$ 220 mil. O subsídio subiu, mas o preço subiu mais rápido.

Águas Claras: a gentrificação quadro a quadro

Há cinco anos, Águas Claras era a alternativa acessível ao Plano Piloto — apartamento novo por R$ 400 mil, metrô na porta. Hoje o tíquete médio passou de R$ 700 mil. Lançamentos de três quartos saem acima de R$ 900 mil. O metrô valorizou tanto a região que o público-alvo mudou: quem compra em Águas Claras hoje é quem comprava no Sudoeste há dez anos.

A classe média original foi expulsa aos poucos, prédio por prédio, como água subindo devagar numa sala sem janela. O professor da rede privada que comprou em 2016 por R$ 380 mil pode vender hoje por R$ 650 mil — até perceber que não consegue comprar nada equivalente com esse valor. O ganho de capital é ilusório quando todo o mercado subiu junto. Para onde foi essa classe média? Parte migrou para Samambaia Norte. Parte cruzou a divisa para o entorno goiano. Parte desistiu e voltou para o aluguel — agora mais caro.

O entorno: a válvula de escape que Brasília finge não ver

Valparaíso de Goiás, Luziânia, Novo Gama, Cidade Ocidental — juntos, mais de 700 mil habitantes que trabalham em Brasília mas moram em Goiás porque Brasília os expulsou. Valparaíso virou a Águas Claras do pobre: dois quartos entre R$ 150 mil e R$ 200 mil, sem metrô, com trajeto de ônibus de 90 minutos até o Plano Piloto. Essa migração não aparece nas estatísticas do recorde: o Secovi-DF mede transações no DF; o que acontece em Valparaíso é problema do Secovi-GO. O recorde de Brasília, em parte, existe porque Brasília exportou sua frustração.

O corretor e a comissão

No stand do Noroeste, a corretora Patrícia Andrade celebra com champanhe. Sua comissão de 5% sobre R$ 1,38 milhão rende R$ 69 mil. Em Samambaia, o correspondente bancário José Carlos recebe R$ 1.200 por operação do MCMV. Mesmo mercado, mesmo trimestre, mesmo recorde — a diferença entre seus rendimentos espelha a distância entre os dois mundos.

O mercado de corretagem no DF emprega cerca de 8.400 profissionais no CRECI; estima-se que 15% concentrem 60% do volume transacionado. A rotatividade na profissão supera 30% ao ano nas faixas de menor renda.

O aluguel que expulsa antes da compra

O índice FipeZap de locação registrou alta de 14,7% em doze meses no Plano Piloto e 9,3% em Ceilândia (média nacional: 8,1%). Brasília lidera o ranking de capitais em pressão locatícia. A oferta de imóveis para aluguel no Plano Piloto encolheu 12% desde que plataformas de temporada capturaram parte do estoque. Um dois-quartos na Asa Norte que alugava por R$ 2.800 em 2023 agora custa R$ 3.400 — a diferença de R$ 600 mensais é o que a família poderia poupar para dar entrada. A armadilha é circular: quanto mais caro morar, mais difícil comprar; quanto mais difícil comprar, mais gente disputa aluguel; quanto mais gente disputa, mais caro morar.

O espelho de São Paulo e Rio

Metro quadrado médio: São Paulo, R$ 10.800; Rio, R$ 9.400; Brasília (Plano Piloto), acima de R$ 12 mil (FipeZap). Brasília é mais cara — com uma diferença brutal: São Paulo e Rio têm economia diversificada; Brasília vive de governo. Quando o mercado paulistano cresce, reflete atividade privada. Quando o de Brasília cresce, reflete estabilidade do funcionalismo e política de crédito. Se a próxima administração congelar salários — como Temer fez entre 2017 e 2018 — o mercado de luxo para. Não desacelera — para. O MCMV depende de dotação orçamentária. Os dois mercados são extensões do orçamento federal. E considere que isso tem limites muito concretos.

A ironia fiscal: o ITBI que morde a própria cauda

Cada apartamento de R$ 1,2 milhão vendido no Noroeste gera R$ 36 mil de ITBI (3%). A arrecadação cresceu 23% em doze meses; o primeiro trimestre sozinho gerou mais de R$ 480 milhões. Esse dinheiro, em tese, financia programas habitacionais para a periferia — ou seja, o encarecimento dos imóveis de luxo subsidia moradia popular para quem foi expulso pelo próprio encarecimento.

O crédito imobiliário no DF cresceu 18% em doze meses, mas 62% do volume vai para imóveis acima de R$ 500 mil. O MCMV, que responde pela maioria das unidades vendidas, representa menos de 30% do crédito total. Em dinheiro, o luxo domina. Em famílias atendidas, o MCMV domina. Dois recordes medidos em moedas diferentes. O lucro recorde do BRB em 2025 ilustra quem mais ganha com essa engrenagem.

O mapa da desigualdade em números

A valorização percentual é maior na periferia. Mas 12% sobre R$ 210 mil são R$ 25 mil; 8% sobre R$ 1,2 milhão são R$ 96 mil. A desigualdade cresce mesmo quando os dois mercados sobem juntos — duas escadas rolantes em paralelo, uma três vezes mais rápida. A inadimplência em financiamentos subiu de 1,8% para 2,3% nos últimos doze meses, concentrada na faixa entre R$ 3 mil e R$ 6 mil de renda — exatamente quem compra pelo MCMV no limite. Retomada de imóveis, pressão sobre condomínios, desvalorização do empreendimento. O ciclo é conhecido e está em andamento.

O condomínio que apodrece antes de envelhecer

Em Samambaia Sul, o Residencial Jardins do Cerrado, entregue pelo MCMV em 2020, apresenta infiltrações em 60% dos apartamentos quatro anos depois. O elevador ficou parado seis meses em 2024 por falta de caixa. A taxa de R$ 280 é inadimplente em 38% das unidades — sem receita, não há porteiro noturno, não há manutenção preventiva. A bomba d'água queimou em janeiro e levou três semanas para ser substituída.

A Codhab entregou 14.200 unidades entre 2020 e 2026. A inadimplência condominial média nesses empreendimentos é de 34% — quase o triplo dos condomínios de alto padrão (12%). Sem receita, o prédio deteriora; com o prédio deteriorado, o morador que financiou por 35 anos descobre que deve mais do que o apartamento vale. A construtora não responde após os cinco anos de garantia. O GDF não fiscaliza a qualidade pós-entrega. Considere que o recorde de 2026 está plantando as sementes do próximo ciclo de degradação.

A classe média que desapareceu

Quem ganha entre R$ 5 mil e R$ 15 mil — professores, pequenos empresários, militares de patente intermediária — é grande demais para o MCMV e pequeno demais para o Noroeste. Essa faixa representa 34% das famílias do DF (280 mil famílias, PDAD/CODEPLAN). O segmento intermediário — apartamentos de R$ 350 mil a R$ 550 mil com boa localização — praticamente desapareceu dos lançamentos. Incorporadoras preferem alto padrão (margem de 18% a 22%) ou MCMV (demanda garantida). A reforma tributária de abril de 2026 aperta ainda mais o orçamento dessa faixa.

A Terracap licitou 12 lotes residenciais no primeiro trimestre de 2026. Onze foram arrematados por incorporadoras de alto padrão. Apenas um, em Samambaia, destinou-se a habitação popular. A terra é pública, o lucro da venda é público — mas o benefício se concentra em quem já pode pagar. O recorde não conta quem desistiu: a família que fez simulação, viu que a parcela comprometeria 45% da renda e continuou no aluguel.

O financiamento que aprisiona por 35 anos

Cláudia financiará R$ 195 mil (após subsídio de R$ 15 mil) a 4,5% ao ano por 35 anos. Ao final, terá pago R$ 412 mil — mais que o dobro. O apartamento precisaria valer R$ 420 mil em 2061 apenas para empatar, e a depreciação de empreendimentos populares sem manutenção torna essa valorização remota. Nos primeiros dez anos, não pode vender sem devolver o subsídio. Se atrasar três parcelas, a Caixa inicia retomada. Entre 2023 e 2026, foram 4.800 imóveis retomados no DF — mudança forçada, caminhão de frete às pressas, crianças trocando de escola no meio do semestre.

---

Cláudia sai da Codhab com o protocolo na mão. O sol de Samambaia queima a calçada sem árvores. Trinta minutos de espera, sessenta de viagem, os pés inchados da fila. Na outra ponta da cidade, o casal de auditores brinda com champanhe na varanda gourmet. O recorde é real — mas apresentá-lo como número único é como calcular a temperatura média de um hospital somando a febre da UTI com o frio do necrotério.

O Noroeste vende porque funcionalismo paga. Samambaia vende porque MCMV subsidia. Os dois sustentam o recorde sobre pilares que dependem inteiramente de decisão governamental — reajuste salarial, dotação orçamentária, taxa de juros do consignado. Se qualquer variável mudar, o recorde vira lembrança. O mercado imobiliário de Brasília não é mercado — é extensão do orçamento público federal. E orçamentos, ao contrário de escrituras, podem ser cortados por uma portaria.

A distância entre a varanda gourmet e o piso cerâmico frio de Samambaia não é geográfica. É estrutural, histórica e — enquanto a política fundiária do GDF favorecer quem paga mais — irreversível. Dois mercados. Uma estatística. Nenhuma solução à vista.

---

Dados: FipeZap (índice de preços residenciais, março/2026), Secovi-DF (boletim trimestral, 1ºtri/2026), Ademi-DF (relatório de lançamentos), Banco Central (estatísticas de crédito imobiliário), CAGED/MTE, Codhab-DF (cadastro habitacional), Correio Braziliense. Valores de ITBI estimados a partir de dados da Secretaria de Economia do DF.