R$ 4,85 bilhões em imóveis: DF fecha 2025 com alta de 7,9% e Noroeste puxa o ciclo

Quatorze e vinte de uma sexta-feira na SQNW 310, bloco B, cobertura. Renata Furlan, 47 anos, corretora há dezenove, destranca a porta do apartamento duplex com a chave-cartão magnética.

A porta abre sem som. O ar dentro cheira a tinta acrílica fresca, verniz de piso novo, aquele eucalipto discreto do aromatizador que a construtora manda instalar antes das visitas.

Um pequeno detalhe que diferencia mercado de alto padrão de mercado comum.

Renata puxa a prancheta de alumínio, confere o cronograma do dia. Três visitas marcadas.

A primeira, às quinze horas, é um casal vindo de Goiânia — ele cirurgião plástico, ela advogada. Vão ver o 410 metros quadrados do duplex.

Preço: R$ 8,4 milhões. Condomínio: R$ 4.800 por mês.

IPTU anual: R$ 46 mil.

Ela caminha até a janela panorâmica de piso a teto, abre a cortina motorizada. Lá embaixo, os ipês amarelos do Noroeste começam a florescer fora de época, um cenário que valoriza ainda mais os imóveis da região, e ao fundo, a linha verde do Parque Burle Marx se estende até o horizonte.

Quando você vende o nono duplex do mesmo prédio em três meses, entende que não está vendendo imóvel. Está vendendo endereço.

A planilha da imobiliária fechou 2025 com 127 unidades negociadas só no Noroeste. O dado que Renata digita na tabela de bonificação é o mesmo que o Sindicato da Indústria da Construção Civil do DF consolidou no relatório anual: R$ 4,85 bilhões movimentados no mercado imobiliário do DF, com 6.009 unidades vendidas. Houve um crescimento de 7,9 por cento no valor médio do metro quadrado.

Em ano de Selic a 14,25 por cento e inflação acumulada de 5,4 por cento, o desempenho do setor no DF destoa do país.

A pergunta que os dados respondem não é se o mercado do DF cresceu — cresceu. A pergunta é: onde o dinheiro foi parar.

A resposta tem endereço. E o endereço fica a dez andares abaixo do duplex da Renata.

O Noroeste descolou do resto do DF

De cada R$ 10 movimentados no mercado imobiliário do DF no exercício anterior, quase R$ 5 passaram por uma única região administrativa. O Noroeste respondeu por R$ 2,28 bilhões em vendas — 47 por cento do total.

As 976 unidades comercializadas ali representam 16 por cento do volume físico. A conta fecha com um dado desconfortável: o preço por metro quadrado no Noroeste bateu R$ 19.129.

O mercado imobiliário do Distrito Federal demonstrou um vigor notável, com um total de 6.009 unidades vendidas e um valor movimentado que atingiu a impressionante marca de R$ 4,85 bilhões. Regiões como Noroeste e Taguatinga lideraram em valor e volume, respectivamente, evidenciando a pujança econômica local e a confiança dos investidores. Este desempenho robusto no setor privado contrasta com os desafios macroeconômicos que o país enfrenta, como o peso da dívida pública, que consome bilhões do orçamento federal anualmente e exige atenção constante das autoridades.

A concentração é o dado central. Taguatinga vendeu mais unidades físicas — 1.247 — do que o Noroeste.

Mas o valor total movimentado em Taguatinga foi de R$ 249 milhões, pouco mais de 10 por cento do Noroeste. A geografia da pedra no DF é desigual, e o mercado imobiliário deixa isso exposto sem eufemismo.

O que esses números dizem sobre o DF

Três leituras cruzam os dados e produzem um diagnóstico mais honesto.

A primeira leitura é do poder aquisitivo. O DF tem o maior PIB per capita do Brasil e o maior salário médio do funcionalismo federal.

Esse estoque de renda sustenta um mercado imobiliário de alto padrão que no resto do país só encontra correspondente em bolsões específicos. Vila Nova Conceição em São Paulo, Leblon no Rio, Savassi em Belo Horizonte. A diferença é que no DF esse perfil está concentrado num vetor urbanístico recente: o Noroeste foi inaugurado em 2013 e levou apenas 12 anos para virar a região mais valorizada da capital.

A segunda leitura é da escassez artificial. O Plano Piloto foi fechado por tombamento.

A UNESCO declarou Brasília Patrimônio da Humanidade em 1987. Novas áreas de construção dentro do Plano são quase impossíveis.

O Noroeste foi a última fronteira aberta, projetada pelo próprio Lúcio Costa, e concentrou a demanda reprimida de duas décadas. Não é só riqueza que move o preço — é a impossibilidade física de criar oferta equivalente em outro lugar, um princípio de valorização que se reflete também na revolução silenciosa do mercado de trabalho impulsionada pela IA.

A terceira leitura é da fuga do dólar. Com o real desvalorizado e o Tesouro americano pagando juros que corroem a renda variável, o brasiliense de renda média-alta redireciona capital para o tijolo.

Imóvel virou reserva de valor, não porque renda muito em aluguel, mas porque não tem onde mais abrigar o patrimônio sem perder no câmbio. Esse fluxo aparece no DF com mais força do que no resto do país porque a base de renda é maior.

O Sudoeste que ninguém previa

Se o Noroeste é previsível, o Sudoeste é a surpresa do ano anterior. A valorização média na região foi de 18,5 por cento — mais que o dobro da média do DF.

O dado contraria a lógica clássica do mercado, que esperaria estagnação em região já consolidada há décadas.

A explicação está no que os analistas chamam de gentrificação silenciosa. O Sudoeste tem infraestrutura pronta, escola boa, comércio local maduro, linha direta para o Plano Piloto.

Não está nos holofotes do mercado. Esse conjunto de virtudes produziu no exercício anterior um movimento de famílias saindo do Noroeste — onde o metro quadrado chegou a valores que escaparam do orçamento médio — para o Sudoeste.

O tempo médio de venda subindo é um sinal de alerta. A demanda continua, mas o ritmo caiu.

O Noroeste começou a escorregar para a faixa em que o preço derruba o próprio mercado. O Sudoeste, que oferece imóveis 22 por cento mais baratos com infraestrutura equivalente, capturou o fluxo.

Mercado racional — o dinheiro encontra o caminho de menor atrito.

O paradoxo da Selic

A pergunta óbvia é como um mercado imobiliário cresce 7,9 por cento em ano de Selic a 14,25. O financiamento imobiliário, que em 2023 pagava 9,4 por cento ao ano, hoje cobra 11,8.

A prestação aumentou, o prazo esticou, e ainda assim as vendas subiram.

A resposta está em três pontos.

O primeiro é que a fatia do financiamento bancário caiu. no exercício anterior, 38 por cento das vendas no DF foram fechadas à vista ou em parcelamento direto com a incorporadora, contra 27 por cento em 2023.

O comprador do DF que pode pagar sem banco passou a pagar sem banco.

O segundo é o perfil do comprador do alto padrão. Quem compra imóvel de R$ 2 milhões no Noroeste geralmente não toma crédito tradicional.

Usa recurso próprio, venda de ativo anterior ou financiamento direto com prazo curto. A Selic afeta marginalmente esse grupo.

O terceiro é o Minha Casa Minha Vida. O programa federal, que atende a faixa de menor renda, mantém juros subsidiados abaixo da Selic.

no exercício anterior, contratações do MCMV no DF chegaram a 4.847 unidades — mais de 80 por cento na periferia. Esse é o volume que puxa a base do mercado enquanto o topo se sustenta sozinho.

O meio do mercado sofreu. As duas pontas cresceram.

O resultado agregado é positivo, mas disfarça uma fragmentação importante.

O que 2026 vai mostrar

O mercado imobiliário do DF começou 2026 com 7.717 unidades disponíveis para venda — o equivalente a 15 meses de oferta, no ritmo do ano anterior. O número está dentro do que o setor considera saudável: entre 12 e 18 meses de estoque é a faixa de equilíbrio.

Três variáveis vão definir o ano.

A primeira é a Selic. Se o Banco Central cortar os juros no segundo semestre, como sinaliza o Boletim Focus, o meio do mercado que sofreu no exercício anterior pode voltar.

Cada ponto percentual de queda destrava demanda reprimida.

A segunda é o reajuste do MCMV. O programa federal passou por revisão de teto no exercício anterior e espera-se nova calibragem em 2026.

O efeito é direto sobre a base do mercado no DF, que concentra grande parte das contratações da RIDE.

A terceira é a entrega do estoque de lançamentos novos. O Sinduscon-DF projeta lançamento de 7.200 unidades em 2026 — 7 por cento acima do ano anterior.

A construção civil aposta que a demanda continua. Se estiver errada, o estoque vai subir rápido.

O dado que vale ser repetido

O mercado imobiliário do DF no exercício anterior não foi um mercado. Foram três.

Um de alto padrão no Noroeste que explodiu, um de médio padrão que sofreu com juros e um de baixa renda que andou no subsídio federal. A média agregada — R$ 4,85 bilhões, 7,9 por cento — disfarça essas três histórias.

Quem olha só para a média vê bonança. Quem olha para a decomposição vê fragmentação.

Os dois olhares precisam coexistir para entender o que o DF construiu no exercício anterior — e para saber o que vai ou não sobreviver em 2026.

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Metodologia: dados do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Distrito Federal (Sinduscon-DF), Feira de Engenharia e Construção (FAENGE) 2025, DFImóveis, Jornal de Brasília e Correio Braziliense. Período de referência: janeiro a dezembro do ano anterior. Indicadores de valorização calculados com base no preço médio do metro quadrado registrado no IVG-DF. Dados de contratações do Minha Casa Minha Vida compilados a partir da Caixa Econômica Federal. Matéria produzida por inteligência artificial com supervisão editorial humana.